В такой сфере, как ипотечные займы, не последнюю роль играет выбор инструментов
, применимых для наращивания капитала и вложения средств. Выбор таких инструментов никак не связан с желаниями финансовой организации или клиента, этот показатель зависит от экономического положения в России, а так же объемом оборачиваемых средств в данной сфере и развитостью в стране ипотечного займа.
Только в том случае, когда правильно подбираются инструменты, повышается спрос на ценные бумаги, а риски, связанные с неполучением прибыли, постепенно понижаются. Кроме того, желательно делать ипотечные займы для клиентов более доступными.
Так для чего же нужен этот показатель и что это такое?
Что это такое?
Итак, что же это за показатель и почему он так важен для подобных займов? Это соотношение в % оплат, выплачиваемых каждый год, по оплате займа и основной стоимости ипотечного кредита.
Чтобы на 100% погасить заемные средства, этот показатель должен быть выше ставки по займам.
Если показатель действительно превышает ставку, то заем погасится. При равенстве погашение средств будет осуществлено «шаровым» методом. Хуже всего, когда показатель ниже – тогда невозможно будет не то что выплатить долг, а даже покрыть %. В таком случае неоплаченная часть % будет копиться вместе с главной суммой кредита, и, соответственно, и его остаток начнет возрастать.
Для чего нужна ипотечная постоянная?
Именно благодаря ей осуществляются расчеты, касающиеся обслуживания долга. При подсчете ее приравнивают к отношению обязательств за год к основной сумме кредита, которая изначально была выдана при оформлении.
Данный показатель состоит из двух частей платежа – сюда входят и проценты по ставке, и основная часть долга.
Данный показатель выражается как в долях, так и в % (в первом случае доли эксплуатируются для займов, где не разные, а равномерные платежи).
Как определяется ипотечная постоянная?
Чтобы вычислить показатель, нужно использовать следующую формулу:
Если размер данного показателя выше ставки за заем, то кредит закрывается без каких-либо недомолвок и проблем. Однако возможен и иной расклад. Если показатель равен ставке по займу, то погашение осуществляется единым платежом.
Зависимость с рисками невыплаты
Если значение показателя меньше ставочной, то платежи не покроют даже проценты . При таком раскладе заемные средства будут копиться вместе с основной суммой долга по кредиту, и в результате остаток будет существенно возрастать.
Риски возможны и при шаровом платеже, так как такой вариант предусматривает крупный итоговый платеж по долгу. Но если именно такая форма оплаты удобна клиенту, то итоговая сумма может многим оказаться не по карману. В этом и есть основной риск того, что заем может быть не выплачен по истечению срока кредитования.
Одно исключение, когда значение показателя ниже % ставки и при этом это норма – это схема, когда используются нарастающие платежи. И то пока платежди не достигнут определенного уровня и не вырастут, чтобы получить амортизации задолженностей по кредиту.
Как применяется на практике?
Показатель с успехом используется при связанных вложениях, когда для приобретения имущества используются как средства банка, так и свои собственные деньги, вкладываемые для покупки имущества.
При этом постоянная будет равна ставка заемных у банка средств.
3.5.3. Доходный подход
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода (рис.3.5):
Или , где
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.
Рис. 3.5. Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
Операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
Фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
Резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
5. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как
текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
- качество и количество дохода, который объект недвижимости может
принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости,
поскольку потенциальный инвестор
не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов
от этого объекта;
- рыночной стоимости.
Врамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
- прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
3.5.3.1. Метод капитализации доходов
При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:
Возможность отразить действительные намерения
потенциального
покупателя (инвестора);
Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
Способность учитывать конкурентные колебания;
Способность учитывать специфические особенности
объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение,
размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов используется, если:
Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
Или , где
С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);
КК - коэффициент капитализации (%).
Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия :
Нестабильность потоков доходов;
Если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного метода
1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) - доход, который можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
, где
S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;
См - арендная ставка за 1 м 2 .
Действительный валовой доход (ДВД) - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы
Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений):
ЧОД = ДВД – ОР.
Операционные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации.
Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение
стоимости актива);
метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;
метод прямой капитализации.
Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющейся компенсацией,
которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств
с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;
2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных
вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только
к изнашиваемой части активов.
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
+ Безрисковая ставка дохода +
+ Премии за риск +
+ Вложения в недвижимость +
+ Премии за низкую ликвидность недвижимости +
+ Премии за инвестиционный менеджмент.
Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата». В качестве безрисковой ставки чаще берется доходность по ОФЗ, ВЭБ.
В процессе оценки необходимо учитывать, что номинальные и реальные безрисковые ставки могут быть как рублевые, так и валютные. При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста и математика И. Фишера, выведенную им еще в 30-е годы XX века:
; где
Rн – номинальная ставка;
Rр – реальная ставка;
Jинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).
При расчете валютной безрисковой ставки целесообразно проводить корректировку с помощью формулы Фишера с учетом индекса долларовой инфляции, при определении рублевой безрисковой ставки - индекса рублевой инфляции.
Перевод рублевой ставки доходности в долларовую ставку или наоборот можно произвести с помощью следующих формул:
Dr, Dv - рублевая или валютная доходная ставка;
Kurs – темп валютного курса, %.
Расчет различных составляющих премии за риск:
надбавка за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
надбавка за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
надбавка за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей.
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент капитализации должен удовлетворять требованиям доходности на обе части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm – ипотечная постоянная;
ДО – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rc – коэффициент капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
М – коэффициент ипотечной задолженности.
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала (процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой У р - ставкой процента для рекапитализации.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции
(метод Инвуда).
Его иногда называют аннуитетным методом;
возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод
Хоскольда).
Метод Ринга .
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Пример.
Условия инвестирования:
срок - 5 лет;
R
- ставка доходности инвестиций 12%;
сумма вложений капитала в недвижимость 10000 долл.
Решение . Метод Ринга. Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20). В этом случае коэффициент капитализации составит 32% (12% + 20% = 32%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 3.4.
Таблица 3.4
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
|
Остаток капиталовложении на начало периода |
Возмещение капиталовложении |
Доход на инвестированный капитал (12%) |
Общая сумма дохода |
|
Возврат капитала происходит равными частями в течение всего срока службы объекта недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Возмещение инвестированного капитала по данному методу представлено в табл. 3.5.
Пример .
Условия инвестирования:
Срок - 5 лет;
Доход на инвестиции - 12%.
Решение . Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097. Коэффициент капитализации равен 0,2774097, если взят из графы «Взнос на амортизацию» (12%, 5 лет).
Таблица 3.5
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда
|
Остаток основной суммы капитала на начало года, долл. |
Общая сумма возмещения |
В том числе |
||
|
% на капитал |
возмещение основной суммы |
|||
Метод Хоскольда . Используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
где У б - безрисковая ставка процента.
Пример . Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение . Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.
Преимущества метода капитализации доходов заключаются в том, что этот метод непосредственно отражает рыночную конъюнктуру, так как при его применении анализируются с точки зрения соотношения дохода и стоимости, как правило, большое количество сделок с недвижимостью, а также при расчете капитализируемого дохода составляется гипотетический отчет о доходах, основной принцип построения которого - предположение о рыночном уровне эксплуатации недвижимости.
Недостатки
метода капитализации доходов состоят в том, что:
применение его затруднительно, когда отсутствует информация о
рыночных сделках;
метод не рекомендуется использовать, если объект недостроен, не
вышел на уровень стабильных доходов или серьезно пострадал в результате
форс-мажорных обстоятельств и требует серьезной реконструкции.
3.5.3.2. Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет
оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков,
моделируя характерные черты их поступления. Применяется метод ДДП, когда:
предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться
от текущих;
имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных
средств от недвижимости;
потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий
объект;
объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или
введен в действие).
Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
Для расчета ДДП необходимы данные:
длительность прогнозного периода;
прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
ставка дисконтирования.
Алгоритм расчета метода ДДП.
1. Определение прогнозного периода. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5-10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.
2. Прогнозирование величин денежных потоков.
При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода
от объекта:
1) потенциальный валовой доход;
2) действительный валовой доход;
3) чистый операционный доход;
4) денежный поток до уплаты налогов;
5) денежный поток после уплаты налогов.
На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:
ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный
долговыми обязательствами),
чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного
налога и реконструкцию,
облагаемую налогом прибыль.
Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток,
так как:
денежные потоки не так изменчивы, как прибыль;
понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств,
учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства»,
которые не включаются в расчет прибыли;
показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определенный период,
с расходами, понесенными в этот же период, вне зависимости от реальных
поступлений или расхода денежных средств;
денежный поток - показатель достигнутых результатов как для самого владельца,
так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков
и т. д., поскольку отражает постоянное наличие определенных денежных средств
на счетах владельца.
Особенности расчета денежного потока при использовании метода ДДП.
1. Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, необходимо вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.
2. Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, поэтому учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.
4. Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и погашение долга) необходимо вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вычитать платежи по обслуживанию кредита не надо.
5. Предпринимательские
расходы владельца недвижимости необходимо вычитать из действительного валового дохода, если
они направлены
на поддержание необходимых характеристик
объекта.
Таким образом, д
енежный поток (ДП) для недвижимости
рассчитывается
следующим образом:
1. ДВД равен сумме ПВД за вычетом потерь от незанятости и при сборе
арендной платы и прочих доходов;
2. ЧОД равен ДВД за вычетом ОР и предпринимательских расходов владельца
недвижимости, связанных с недвижимостью;
3. ДП до уплаты налогов равен сумме ЧОД за вычетом капиталовложений
и расходов по обслуживанию кредита и прироста кредитов.
4. ДП равен ДП до уплаты налогов за вычетом платежей по налогу на
доходы владельца недвижимости.
Следующий важный этап - расчет стоимости реверсии. Стоимость реверсии можно
спрогнозировать с помощью:
1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния
рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно
будущего состояния объекта;
2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости
за период владения;
3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного
периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
Определение ставки дисконтирования. «Ставка дисконта - коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем».
Ставка дисконтирования должна отражать взаимосвязь «риск - доход», а также различные виды риска, присущие этой недвижимости (коэффициент капитализации).
Поскольку выделить безинфляционную составляющую для недвижимости довольно трудно, оценщику удобнее пользоваться номинальной ставкой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы денежных потоков и изменения стоимости собственности уже включают инфляционные ожидания.
Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться.
Взападной практике для расчета ставки дисконтирования применяются
следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.
Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.
Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.
Метод выделения - ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости.
Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделения следующий:
моделирование для каждого объекта-аналога в течение определенного периода
времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков
доходов и расходов;
расчет ставки доходности инвестиций по объекту;
полученные результаты обработать любым приемлемым статистическим или
экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому
объекту.
Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию необходимо обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателей со среднерыночными, проверяя обоснованность различного рода допущений.
Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:
; где
PV – текущая стоимость;
Ci – денежный поток периода t;
It – ставка дисконтирования денежного потока периода t;
M – остаточная стоимость.
Остаточная стоимость, или стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.
Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна = Текущая стоимость прогнозируемых денежных потоков + Текущая стоимость остаточной стоимости (реверсии).
| Предыдущая |
В сфере ипотечного кредитования важную роль играет тщательный подбор инструментов и технологий, используемых в финансовых операциях для извлечения прибыли. Их выбор не зависит от пожеланий инвестора или кредитной организации, он определяется общей экономической ситуацией в стране, степенью развития в ней ипотечного кредитования, объемом денежных средств оборачиваемых в секторе.
Только при правильном подборе финансовых инструментов можно повысить ликвидность ипотечных ценных бумаг, снизить риски неполучения прибыли, сделать ипотечные кредиты более доступными, а инвестирование в сферу недвижимости заметно более эффективными.
Для чего нужна ипотечная постоянная?
Расчеты платежей по обслуживанию задолженностей по ипотеке выполняются с помощью рассчитанной ипотечной постоянной. При вычислениях ее признают равной отношению обязательств по погашению кредитов за год к базовой сумме ипотечного займа выданной первоначально при его оформлении. Ипотечная постоянная включает в себя обе части кредитного платежа – всей суммы задолженности и процентов за пользование кредитом.
Рисунок 1. Ипотечная постоянная - как спасательный круг для инвестиций в ипотеку
Выражается величина в процентах или десятичных долях (для кредитов с равномерными платежами). Для вычисления используется следующая формула:
Пи = (Д/И)х100, где Пи – ипотечная постоянная, %; Д – сумма выплат обеспечивающих возврат основной суммы за год, руб.; И – базовая сумма ипотечного займа, руб.
Если размер ипотечной постоянной выше установленной процентной ставки за ипотеку, то ипотечный займ будет полностью закрыт без особых проблем. Существуют и другие варианты. Например, когда ипотечная постоянная равна ставке на кредит, погашение первоначального размера займа может быть произведено «шаровым» способом (единым платежом).
Ипотечная постоянная используется и для вычисления коэффициента капитализации самостоятельно амортизирующих себя кредитов. Важна роль этого значения и в анализе инвестиционных выгод
Зависимость с рисками по невыплатам кредитов
При наличии значения ипотечной постоянной меньше процентной ставки платежи никак не смогут покрыть процентов за пользование кредитом. В этом случае все невыплаченные суммы будут накапливаться вместе с основной суммой задолженности по ипотечному займу, в итоге остаток будет постоянно расти.
Рисунок 2. С помощью ипотечной постоянной легко рассчитать риски
Риски несет и вариант с шаровым платежом, т.к. он предусматривает большой итоговый платеж по долгу. Если в процессе выплат такая форма удобна заемщику, то завершающая сумма может многим оказаться не по карману. Это дает значительные риски невыплаты кредита по истечению срока кредитования.
Единственный вариант, когда значение ипотечной постоянной ниже процентной ставки может считаться нормой, заключается в выборе схемы с нарастающими платежами (ИНП) и то, только на период, пока размеры платежей не вырастут достаточно для приобретения полной амортизации кредитных долгов.
Достаточным считается превышение ипотечной постоянной установленной процентной ставки по кредиту на 3-4 пункта. Меньшие значения заметно уменьшают ликвидность этого инструмента инвестирования. Увеличением ипотечной постоянной дополнительно привлекают инвесторов, предпочитающих вкладываться в менее рисковые инструменты, чем ипотечные займы.
Как применяют ипотечную постоянную на практике
Показатель «ипотечная постоянная» широко используется в методе связанных инвестиций, когда одновременно используются заемные и свои денежные средства, вкладываемые в определенном соотношении для приобретения различных объектов недвижимости. Ипотечная постоянная в этом случае равнозначна ставке капитализации заемных средств.
Рисунок 3. Ипотечная постоянная широко используется при расчетах и анализе рынка
Метод связанных инвестиций предполагает такие требования к ставке капитализации:
- Она должна соответствовать рыночным требованиям на доход заемного капитала, в противном случае кредиторы откажут в предоставлении ипотечных займов.
- Ставка предусматривает не только доход, получаемый с предоставленного кредита, но и возврат самой суммы кредита в виде амортизационных платежей.
- Ставка должна обеспечить рыночные требования на доход по собственному капиталу, чтобы у инвесторов был интерес вложения своих денег в приобретение недвижимости.
- Необходима гарантия получения заявленного (рыночного) размера дохода на весь вложенный капитал и постепенный возврат своих инвестиций.
При учете капитализации заемных средств ипотечная постоянная всегда определяется отношением регулярных платежей к базовой сумме кредита. Расчет значения делают каждый раз, когда осуществляется выплата – каждый квартал или месяц. При этом применяется такая формула – количество платежей умножается на их размер и частоту выплат.
Ставка капитализации прибыли от своих собственных средств показывает планируемые инвестором доходы. Она выглядит как отношение процента прямой прибыли от использования объекта недвижимости к объему денежных средств, которые принадлежат инвестору. Она состоит из двух частей – нормы возврата вложенных инвестиций и нормы получения прибыли сверх этого.
В методе связанных инвестиций совокупную ставку определяют взвешиванием составных частей (заемных и собственных денежных средств) в общей доле инвестиций. Благодаря такому методу можно рассчитать, каким должен быть объем собственных денег для получения необходимых показателей ипотечной постоянной. В результате появляется возможность управлять не только запланированной прибылью, но и рисками, неизбежными для такого способа инвестирования.
От размера коэффициента использования заемных средств зависит многое – от размеров ежемесячных платежей до самого факта выдачи кредита. Многие банки самостоятельно устанавливают и соблюдают определенную верхнюю планку этого значения и в случае его несоблюдения могут ограничить выдачу ипотечного кредита.
Платежи по ипотеке — это способ погашения ипотечного кредита, своего рода, инструмент ипотечного кредитования. Сегодня используются различные виды платежей по ипотеке, позволяющие максимально учитывать возможности заемщика. Данный инструмент позволяет рассчитать выплаты по займу. График, согласно которому осуществляются платежи процентов и долга по ипотечному кредиту показывает остатки суммы задолженности в каждый период времени. Способы и виды платежей по ипотечному кредиту В графике ежемесячных выплат также отражается, какая часть суммы погашает основную сумму долга, а какая идет на выплату процентов. Платежи по ипотеке определяют форму организации денеж¬ного потока по долгосрочному жилищному займу, и призваны учесть ин¬тересы банка и заемщика. От способа погашения ипотечного зависит доходность банка, которая, в свою очередь, регулирует размер процентной ставки.
В зависимости от способа выплат, ипотечные кредиты подразделяются на постоянные (аннуитетные) ипотечный ссуды и ипотеку с переменными (дифференцированными) выплатами. Дифференцированные ипотечные кредиты, в свою очередь, делится на: ипотеку с фиксированными выплатами, с «шаровыми» платежами, с нарастающими платежами и другие инструменты ипотечного кредитования. Разберем подробнее основные из них.
Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?
Постоянная ипотека — это стандартный ипотечный кредит, предусматривающий периодические равновеликие выплаты. Такие платежи называются аннуитетными. Заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита, а другая часть — на уплату процентов. Данный способ погашения жилищного займа дает заемщику стабильность в размере его расходов на ипотеку.
В случае постоянного ипотечного платежа рассчитать ежемесячную сумму выплаты труда не составит, поскольку банк задает постоянные величины, составляющие данный кредит:
- Максимальную суму ссуды, в зависимости от размера первоначального взноса заемщика
- Максимальный срок ипотечного кредитования
- Размер процентной ставки.
Исходя из этих данных, можно легко рассчитать размер периодических, как правило, ежемесячных выплат по ипотеке, используя простую формулу: 
Формула расчета постоянного платежа по ипотеке Например, нам известны такие переменные:
- Сумма займа — 4 000 000 рублей
- Срок кредита — 25 лет (300 месяцев)
- Процентная ставка — 12% (1% каждый месяц).
Исходя из известных переменных, мы видим, что для погашения основного долга, необходимо ежемесячно вносить платежи в размере более 40 000 рублей, иначе будет выплачивать только процент по ипотеке. Расчет по формуле показывает, что для погашения долга в 4 млн рублей, ежемесячно нужно выплачивать банку 42, 129 рублей.
Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами
Основной особенностью данной группы инструментов ипотечного кредитования — является периодическая изменяемость одной или нескольких составляющих займа, которые влияют на размер ежемесячных выплат.
Среди ипотечных займов с дифференцированными платежами наиболее распространенными являются:
- Ипотека с ростом платежей
- Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
- Ипотека с переменной процентной ставкой
- Индексируемые ипотечные кредиты
- Займы с регулируемой отсрочкой платежа.
Рассмотрим более детально каждый из этих способов внесения ежемесячных переменных выплат.
Ипотека с ростом платежей
Жилищные ссуды с нарастающим способом платежа предусматривает переменные выплаты, когда, к примеру, в течение первых нескольких лет выплаты по ипотеке являются более низкими, но в течение последующих лет они постоянно повышаются так, чтобы полностью погасить основной долг в течение оговоренного срока.
Таким образом, в первые годы ипотека с ростом выплат дает отрицательную выплату — размер платежа ниже выплат стандартной ипотеки + процентной ставки. При этом остаток основной суммы долга постепенно увеличивается. Для полной выплаты по кредиту, платежи последних лет должны превышать размер выплат по стандартной ипотеке.
Инструменты ипотечного кредитования подобного рода позволяют учитывать изменяющиеся условия кредитования, снижают риск роста процентной ставки, обеспечивают эффективность долгосрочных ипотечных кредитов.
В последнее время широкое распространение, особенно на Западе, получили займы с так называемыми «шаровыми» выплатами, при котором предусмотрен крупный итоговый платеж, погашающий основной долг. Данный порядок погашения ипотеки подходит для заемщика с небольшими ежемесячными выплатами, однако должник увеличивает сумму выплачиваемых процентов за весь период кредитования и обязан выплатить крупную сумму в конце срока кредита.
Займы с «шаровым» платежом могут структурироваться следующими способами:
- Выплата только основного долга, а проценты выплачиваются в конце итоговым «шаровым» платежом
- Выплата только процентов по кредиту, а основная сумма долга выплачивается в конце
- Частичная выплата основного займа и процентов с итоговым «шаровым» платежом.
Данный вид платежа отличается повышенным риском невозврата денежных средств, поэтому банк запросит более высокий процент и выдвинет более суровые требования к недвижимости. Этот способ погашения займа удобен для тех заемщиков, у которых на текущий момент нет денег, но через некоторое время она должна появиться.
Кредиты с фиксированной выплатой основного долга
Жилищный займы с фиксированной выплатой суммы основного долга предполагает, что заемщик ежемесячно осуществляет равные платежи в счет погашения основного долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа (прямолинейный возврат капитала). Так, размер ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения.
Прямолинейный платеж означает, что погашение кредита будет происходить ежемесячно равновеликими частями. Размер ежемесячного платежа можно легко рассчитать по формуле:
- РМТ= PV/mn + i/m,
где РМТ — сумма ежемесячной выплаты, руб.; PV — сумма долга, руб.; i — процентная ставка, %; к — настоящий месяц; (к — l) — предшествующий месяц; m — количество накоплений в год; п — срок кредита, лет.
Недостатком кредита с фиксированной выплатой основного дол¬га является существенная нагрузка на заемщика в первые несколько месяцев, а также увеличение требуемого порога платежеспособности заемщика.
Ипотека с переменной процентной ставкой
В условиях с нестабильной экономики наиболее приемлема ипотека с переменной процентной ставкой, в основе которой лежит изменение процентной ставки по кредиту в зависимости от ситуации на финансовом рынке. Расчеты изначально проводятся по той же формуле, что и постоянные платежи. Размер выплаты, полученный таким образом, действует до изменения процентной ставки. Затем с помощью той же формулы производятся новые расчеты до следующего изменения ставки.
Используя жилищные займы с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с такими проблемами, как:
- Возможна несопоставимость платежей по ипотеке и доходов заемщика
- Частый пересмотр процентной ставки делает ссуду менее привлекательной
- Относительная сложность способа.
Однако к подобным кредитам часто применяется механизм регулирования процентной ставки, то есть на максимальный уровень процентов устанавливается ограничение, что повышает его привлекательность для заемщиков.
Индексируемые ипотечные кредиты
В странах с высоким уровнем инфляции часто используются ипотечные кредиты с индексацией платежей. При этом индексация может распространяться, как на сумму долга, так и на проценты. В этом случае индексирующим показателем могут служить: стоимость государственных ценных бумаг, ставка LIBOR, ставки по межбанковским кредитам, средний процент по депозитам коммерческих банков, курс иностранных валют и т. д. Выбор индекса обусловлен показателем, за счет которого предоставляются ссуда.
Ипотека с индексацией платежей позволяет производить погашение займа одинаковыми платежами при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма кредита корректируется на основе выбранного индекса. В результате повышается процентная ставка, которая будет отражать реальную стоимость займа на момент выдачи. Расчет платежей основывается на стоимости непогашенной суммы задолженности.
Увеличение недополученных сумм платежей на первоначальном этапе погашения ипотечной ссуды с индексацией обеспечивает кредитору большую доходность по жилищным займам по сравнению с другими видами кредитования. А снижение размера платежей на первоначальном этапе погашения повышает доступность кредита.
Займы с регулируемой отсрочкой платежа
Данный вид платежа представляет собой разновидность ипотеки с индексацией, и предполагает использование двух процентных ставок: одна ставка (более высокая) обеспечивает прибыльность банку, а вторая (более низкая) — доступность для заемщика. Размер процентной ставки постоянно рассчитывается на основе процента на межбанковском рынке кредитования, и более высокая «контрактная» ставка действует, как правило, на более поздних сроках выплат, а на ранних сроках применяется более низкая «платежная» ставка.
Сущность и история развития ипотеки
Ипотека (греч. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю).
Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.
Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона - Драконт - ввел порядок (в 621 г. до н. э.), согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. В 594 г. до н. э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе отменяет поземельные долги, вводит свободу завещания, по которой вымороченное имущество уже не обязательно переходит к наследникам рода. Теперь каждый получил право расставаться и завещать «собственность» по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом с подобного рода обязательствами была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной собственности в имущественную Солон и предложил ставить на имени должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и назвали ипотекой. 1
На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.
Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.
Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н.э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.
Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:
Во-первых , ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства - займа или кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, так как без него она теряет смысл.
Во-вторых , в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.
В-третьих , предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им.
Под инструментами ипотечного кредитования понимается механизм расчета платежей заемщика по кредиту, включающий способы погашения основного долга и уплаты процентов по кредиту. Инструменты ипотечного кредитования определяют форму организации денежного потока по долгосрочному ипотечному кредиту.
Инструменты ипотечного кредитования призваны увязать интересы кредитора и заемщика путем:
обеспечения прибыльности ипотечной деятельности и возвратности средств кредитора, защиты его средств от инфляции;
снижения рисков ипотечного кредитования;
обеспечения таких условий кредитования, при которых кредит становится доступным для заемщика.
Выбор инструмента кредитования обусловлен рядом факторов, среди которых можно назвать следующие:
ситуация в экономике (уровень инфляции, доходы населения, денежная политика правительства и т.п.);
источники и цена привлеченных средств для выдачи ипотечных кредитов;
необходимость обеспечения простоты и доступности для понимания расчетов по кредитам. 2
Все инструменты ипотечного кредитования могут быть как самоамортизирующимися (предусматривающими равномерные выплаты - постоянный ипотечный кредит), так и с «шаровым» платежом, с фиксированными выплатами основной суммы долга, нарастающими платежами, с переменной ставкой. 3
Объеком недвижимости выступают:
земельные участки;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
Субъекты кредитования :
1) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);
2) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;
3) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы); 4
4) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
6) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений;
7) риэлторские фирмы ;
8) инвесторы.
Первая группа кредитов - стандартный ипотечный кредит предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде равных, как правило ежемесячных, взносов. Такой кредит называется аннуитетный ипотечный кредит. Срочный аннуитет - это денежный поток с равными поступлениями в течение ограниченного времени. Поступления делаются в конце (или в начале) равных временных интервалов.
Для расчета платежей по кредиту применяется следующая формула:
P r
1 – (1+r ) – n
где R - размер месячного платежа по кредиту;
P - сумма ипотечного кредита;
n - общее число платежей по кредиту за весь срок кредита (количество месяцев);
r - процентная ставка по кредиту за месяц. 5
Платеж по кредиту осуществляется ежемесячно. Заемщик ежемесячно выплачивает равные суммы, часть которых идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов, что, во-первых, дает стабильность заемщику в размере его расходов по кредиту, во-вторых, поскольку проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту, то заемщик выплачивает процентов меньше, чем если бы не осуществлялось ежемесячное погашение части основного долга и проценты начислялись бы на всю сумму полученного кредита. Банк, в свою очередь, наряду с начисленными процентами получает в погашение часть выданного кредита, т.е. данный вариант наиболее удобен для России. 6
В целях анализа, а также по просьбе заемщика может быть рассчитан баланс основной суммы кредита на любой месяц кредитного срока. При этом используется следующая формула:
1 – (1+r ) – t
P t = R ,
где P t - баланс долга на конец t-го периода;
R - размер ежемесячного взноса;
t - оставшееся число платежей (количество месяцев) до окончания кредитного срока;
r - процентная ставка по кредиту за месяц.
Модификацией стандартного аннуитетного кредита с ежемесячными платежами является ипотечный кредит с двухнедельной периодичностью платежей, который позволяет сократить срок кредита и общую сумму процентных платежей.
Также в ипотечно-инвестиционном анализе важную роль играют коэффициент ипотечной задолженности и ипотечная постоянная.
Коэффициент ипотечной задолженности (К з) показывает долю ипотечного долга (то есть заемных средств) в общей стоимости недвижимой собственности. Он рассчитывается по формуле:
К з = И / К х 100 %,
где И - сумма ипотечного кредита, руб.;
К - общая стоимость недвижимости, руб.
Чем выше значение данного коэффициента, тем выше доля заемных средств и ниже доля собственных средств инвестора в финансировании сделки с недвижимостью. С точки зрения кредиторов (например, ипотечного банка) более высокий коэффициент ипотечной задолженности означает более высокую степень риска нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости.
Банки устанавливают и соблюдают определенные верхние пределы данного коэффициента. Обычно размер кредитов, выдаваемых банком гражданам на строительство, покупку или ремонт дома, не превышает 70 % сметы или стоимости покупки.
Пример
Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн руб. При этом собственный его капитал составляет 120 млн руб. и заемный капитал за счет взятого ипотечного кредита 200 млн руб. Коэффициент ипотечной задолженности равен:
К з = 200 / 320 х 100 = 62,5 %.
Ипотечная постоянная (П и) представляет собой процентное отношение ежегодных платежей по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита:
П и = Д / И х 100 %,
где Д - годовая сумма платежей по обслуживанию долга, руб.;
И - основная сумма ипотечного кредита, руб.
Прим ер
Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн руб., который был взят на срок 10 лет при процентной ставке 5 % годовых. Ипотечная постоянная равна:
П и = 40 / 200 х 100 = 20 %.
Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту. Превышение ипотечной постоянной над процентной ставкой обеспечивает выплату основной суммы кредита. Если ипотечная постоянная равна процентной ставке по ипотечному кредиту, погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым» платежом.
Когда ипотечная постоянная будет меньше размера процентной ставки, выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.
Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. К этим банкам предъявляется особое требование: они должны иметь повышенную надежность. Им запрещено вести венчурные (рисковые) операции.
Ипотека «пружинная » - это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. «Пружинная» ипотека представляет самоамортизирующийся ипотечный кредит.
Термин «пружинный» означает аналогию с действием пружины. Чем сильнее (больше) ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть.
Вторая группа кредитов - ипотечные кредиты с переменными выплатами - подразделяется на две подгруппы: кредиты, размеры платежей по которым определяются сразу при заключении кредитного договора, и кредиты с альтернативными инструментами ипотечного кредитования, использующие индексирующие коэффициенты.
Среди кредитов второй группы наиболее распространенными являются кредиты с переменной процентной ставкой, кредиты с фиксированной выплатой основной суммы долга, кредиты с «шаровым» платежом, ипотека с ростом платежей, индексируемые кредиты.
В условиях нестабильной экономики наиболее приемлем кредит с переменной процентной ставкой . В его основе лежит пересмотр процентной ставки в зависимости от изменения ситуации на финансовом рынке, то есть в соответствии с изменением стоимости привлекаемых ресурсов. Изначально расчеты проводятся по формуле стандартного аннуитетного ипотечного кредита. Полученная таким образом сумма платежа действует до пересмотра процентной ставки. Затем аналогичный расчет, учитывающий новую процентную ставку, делается на оставшийся срок кредита и так далее для каждого периода кредита, характеризующегося переменной ставкой.
При использовании данного кредитного инструмента важно обосновать подход к выбору индекса, на основе которого меняется процентная ставка по кредиту. В качестве индексирующих показателей могут быть использованы доходность государственных ценных бумаг; ставки по межбанковским кредитам; ставка LIBOR (Лондонская межбанковская ставка предложения кредитных ресурсов в долларах США); средний процент по депозитным сертификатам коммерческих банков; курс доллара США и т.д. Выбор индекса обусловлен прежде всего показателем, в наибольшей степени характеризующим стоимость ресурсов, за счет которых предоставляются ипотечные кредиты.
Применяя кредит с переменной процентной ставкой, можно столкнуться с рядом проблем, а именно:
не все устанавливаемые индексы для пересмотра процентной ставки верно отражают инфляцию и реальную стоимость ресурсов;
частый пересмотр процентной ставки делает кредит менее привлекательным;
возможна несопоставимость платежей по кредиту и доходов заемщика;
возможна относительная сложность инструмента.
При использовании кредита с переменной процентной ставкой процент по нему, как правило, устанавливается на 1,5-2 % ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой.
Чтобы повысить привлекательность для заемщиков ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой, применяется механизм регулирования процентной ставки. Суть регулирования заключается в установлении ограничений на максимальный уровень процентной ставки. При этом возможно одновременно определить максимально допустимое увеличение процента в течение одного года и максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период. Однако в целях защиты интересов банка может быть установлен минимальный уровень процентной ставки.
Ипотека ролл-оверная (англ. rollover) - ипотечный кредит, при котором его срок делится на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки).
Кредит с фиксированной выплатой основной суммы долга широко применялся банками в практике потребительского кредитования. При этом заемщик осуществляет равновеликие платежи в счет погашения основной суммы долга, а проценты начисляются на оставшуюся часть долга и вносятся в составе общего платежа. Таким образом, величина ежемесячного платежа изменяется в сторону уменьшения. Недостатком данного кредитного инструмента является значительная нагрузка на заемщика в первые месяцы, что приводит к возрастанию риска невозврата. Кроме того, увеличивается требуемый порог платежеспособности потенциального заемщика, ограничивается число возможных пользователей ипотечного кредита. С учетом этих моментов, можно сделать вывод, что кредит с фиксированной суммой основного долга в меньшей степени подходит для практики ипотечного кредитования.
В последнее время достаточно широкое применение в практике зарубежных банков нашли кредиты с «шаровым» платежом , когда предусматривается крупный итоговый («шаровой») платеж в счет погашения основного долга. Термин «шаровая» означает аналогию, например, с катанием снежка. Чем больше катаем, тем больше размер шара. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств.
Недостатком кредита с «шаровым» платежом является повышенный риск невозврата кредита, то есть кредитный риск. Это связано с тем, что возврат основной суммы отодвигается на конец срока, поэтому велика вероятность изменения финансового положения заемщика, которое может привести к его неплатежеспособности. Кроме того, с течением времени возрастает риск изменения стоимости залога, вероятность снижения цен на недвижимость, что приобретает особую значимость в условиях погашения основной суммы долга в конце срока.
Индексируемые инструменты ипотечного кредитования были разработаны для стран с высокой инфляцией. Среди таких инструментов следует назвать кредит с индексацией непогашенной суммы долга и кредит с двойной индексацией.
Кредит с индексацией долга предполагает корректировку непогашенной суммы долга на основе выбранного индекса. В качестве индекса берутся различные показатели в зависимости от ситуации в экономике, а также от источников и стоимости ресурсов, привлекаемых для выдачи ипотечных кредитов, - индекс потребительских цен, доллар США, индекс минимальной заработной платы, уровень инфляции и др. Такой инструмент позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении номинальных величин платежей. Инфляционный риск при этом целиком переносится на заемщика. В то же время возрастает кредитный риск, так как рост индекса может опережать рост реального дохода заемщика.
Кредит с двойной индексацией позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором. Применяются два индекса:
платежи индексируются по какому-либо показателю дохода, обеспечивая тем самым возвратность кредита и его доступность;
номинальный непогашенный остаток кредита индексируется по индексу, отражающему уровень инфляции (стоимости потребительской корзины и т.д.), что позволяет защитить реальную стоимость капитала кредитора.
Таким образом, в заранее оговоренное время (чем выше инфляция, тем чаще) меняется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе заработной платы, а номинальная стоимость непогашенного остатка долга изменяется с учетом динамики индекса инфляции. 7
Разновидностью кредита с двойной индексацией является кредит с регулируемой отсрочкой платежа , который предполагает применение двух процентных ставок. Одна процентная ставка должна обеспечить прибыльность кредитных организаций для банка, а другая - сделать кредит доступным для заемщика. Первая ставка, более высокая, называется «Контрактной ставкой», т.е. определяет размер платежа, который сделает кредитование рентабельным для банка и который клиент должен был бы в принципе выплачивать банку. Размер этого процента регулярно рассчитывается на основе ставки процента на межбанковском рынке кредитов.
Однако в действительности регулярные ежемесячные платежи по кредиту заемщик делает по достаточно низкой ставке, которая называется «платежной». Разница между величиной, которую клиент должен банку по контрактной ставке, и тем, что он платит по платежной ставке, регулярно прибавляется к сумме основного долга заемщика. Величина ежемесячного платежа заемщика периодически пересчитывается исходя из возросшей суммы задолженности таким образом, чтобы к концу срока клиент погасил ее полностью. Можно сказать, что платежи по полной «контрактной» процентной ставке взимаются в более поздний период.
В то же время использование кредитных инструментов (в частности, инструмент с регулируемой отсрочкой платежей) с индексацией основной суммы долга сопряжено с проблемой роста кредитной задолженности или «негативной амортизации», что увеличивает риск ликвидности, который означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы - в долгосрочных кредитах.
Поскольку существует множество различных видов ипотек (некоторые из них предусматривают равновеликие выплаты, в то время как другие - переменные платежи) и поскольку сумма залога по ним может быть различна, необходимо с должным вниманием и осторожностью относится к определению сумм и времени осуществления платежей при оценке риска и требуемой ставки. 8