Капитальный ремонт многоквартирного дома - это работы по улучшению его технического состояния, которые раньше проводились за счет государства. Теперь проведение ткущего ремонта становится обязанностью жильцов. Это касается иформирования фонда капитального ремонта.
Принятие решения о создании фонда капитального ремонта
Для проведения текущего капремонта владельцы квартир обязательно должны перечислять определенную сумму на специальный счет. Его владельцем может быть управляющая организация или региональный оператор. Закон запрещает открывать дл этой цели спецсчета физическим лицам. Самый простой способ формирования фонда капитального ремонта- это заключение специального договора с региональным оператором.
Все многоквартирные дома включаются в региональные программы, на основании которых происходит их ремонт. Поэтому жильцы такого дома обязаны в течение полугода принять решение о том, каким именно способом будет происходить формирование фонда. Для этого требуется назначить общее собрание жильцов с соответствующей повесткой дня.
Важно знать, что процедура формирования фонда капитального ремонта не требует дополнительных затрат.
Решение о формировании фонда капитального ремонта принимается большинством голосов хозяев помещений вмногоквартирных домах. Если жильцы многоквартирного дома не смогли принять необходимое решение, то это за них сделают местные органы власти. И тогда их лишь поставят в известность о том, как осуществлялось формирование фонда капитального ремонта на специальном счете.
От способа формирования фонда капитального ремонта зависит многое. Особенностью сотрудничества с региональным оператором является то, что у этого способа больше гарантий на осуществление ремонта или возврат средств. Тем не менее, и собственники имеют право принимать активное участие в проверке деятельности этой организации, избавив себя от многих обязанностей.
При выборе способа формирования фонда капитального ремонта необходимо учитывать, что сбор денег для ремонта - процедура довольно сложная и занимает много времени.
Особенно, если здание старое. К тому же, управляющая организация, которая будет самостоятельно осуществлять эту деятельность, должна быть надежной. Как только решение овыборе способа формирования фонда капитального ремонта на счету регионального оператора будет принято, необходимо заключить договор и начать выплачивать взносы.
Изменение способа формирования фонда капитального ремонта также осуществляется на собрании жильцов. При этом если жильцы многоквартирного дома хотят провести формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, им необходимо решить ряд дополнительных вопросов. К ним относятся:
- размер взноса, который собственники обязуются выплачивать каждый месяц;
- объем ремонтных услуг;
- сроки проведения капремонта;
- выбор владельца специального счета и кредитной организации.
Обязанности собственников помещений при формировании фонда
Права и обязанности жильцов многоквартирного дома при создании фонда регулируются федеральными законами и нормативными актами местных органов власти. В соответствии с ними хозяева квартир многоквартирных домов обязаны:
- на основе платежных документов вносить средства на счет регионального оператора;
- уплачивать установленные законом штрафы за просрочку платежей;
- возмещать региональному оператору средства, которые организация для проведения капремонта добавила в счет будущих платежей;
- изучать всю информацию о будущем ремонте дома, представленную региональным оператором, и принимать решение о проведении ремонтных работ;
- участвовать во всех заседаниях, на повестке дня которых решение вопросов о проведении капитального ремонта;
- изменять способ формирования фонда капитального ремонта;
- принимать оказанные подрядными организациями работы и услуги;
- выполнять другие обязанности, предусмотренные законом.
Правомочия и обязанности регионального оператора при формировании фонда капремонта
После формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома на счету регионального оператора, он обязан заключить с жильцами договор о предоставлении услуг. После этого региональный оператор на основании региональной программы ставит собственников в известность о том, что планируется проведение капремонта их дома.
Если они согласны со стоимостью, сроками и объемом ремонта, организация начинает выполнять свои функции.Региональным оператором в данном случае должна быть осуществлена деятельность по поиску подрядных организаций, закупке материалов и т. д.
Он проводит специальный тендер, в результате которого выбирает лучших специалистов и заключает с ними договор.
В случае, когда у жильцов не хватает средств для срочного проведения ремонта многоквартирного дома, региональный оператор имеет право оказать финансовую помощь в счет будущих платежей. Эти деньги берутся из бюджета или фонда капремонта соседних домов. Другими словами, он полностью обеспечивает осуществление капремонта многоквартирных домов. За этим следят не только хозяева квартир, но и уполномоченные государственные органы.
Региональным оператором также выполняются следующие обязанности:
- технический мониторинг зданий;
- подготовка домов к предстоящему ремонту;
- постоянный контроль за работой подрядных организаций при ремонте многоквартирных домов;
- прием проведенных подрядчиками работ, в том числе и в составе государственных комиссий;
- возвращать владельцам их средства в случаях, указанных в нормативных актах.
Правовое положение регионального оператора
Региональный оператор – это организационная структура, созданная для формирования и ведения специализированного фонда, чьи активы предназначаются для осуществления периодического и жилых объектов. Такая компания действует как юридическая общность, и ее функционирование регламентировано ЖК РФ (Жилищным кодексом России).
Региональный оператор капитального ремонта создается уполномоченным представителем властей по субъектам России. Государственное отделение может образовать несколько таких организаций для осуществления полномочий в отдельной области региона. Сама структура не имеет возможности создавать собственные подразделения – ее деятельность строго регламентирована федеральными и местными нормативно-правовыми актами.
Деятельность по руководству некоммерческой организацией передается лицу, которое было назначено в результате отбора. Претендент для управления назначается в соответствии со следующими требованиями:
- Является гражданином России .
- Имеет высшее юридическое, экономическое или строительное образование.
- Обладает знаниями в области информационных технологий и обращения с компьютером.
- Имеет опыт работы не менее 3 лет на руководящей должности, а в или строительства – 5 лет.
Цели образования регоператора:
- Организация общего имущества многоквартирного дома.
- Аккумулирование финансов за счет граждан на проведение реставрации и ремонта жилой недвижимости.
- Взаимодействие с исполнительными органами в области производства восстановительных работ.
Некоммерческая структура обладает следующими возможностями согласно положениям ЗК РФ:
- Образовывать профессиональные союзы и ассоциации с иными аналогичными структурами, а также входить в состав таких объединений.
- Быть членом специализированной компании, если это обусловлено необходимостью эффективного исполнения должностных обязанностей.
Функции и обязанности регионального оператора
Функциональные обязанности регоператора заключаются в создании и сопровождении , чьи активы будут использованы на осуществление реставрационных работ жилой недвижимости.
Основные функции такой структуры, регламентируемые ЗК РФ:
- Взаимодействие с муниципалитетом для организации деятельности структуры.
- Аккумулирование гражданских взносов, направленных на восстановление недвижимости, происходит посредством инвестирования финансов в банки и иные кредитные организации.
- Создание спецсчета , если владельцы недвижимости изъявили о таком желании путем общего голосования.
- Составление строительной сметы и выполнение иных функций заказчика.
- Проведение работ в оговоренный период. Срок утверждается на основании , оглашенной на очередном сходе собственников подотчетной недвижимости.
- Мониторинг качества проведения и сроков исполнения услуг .
- Размещение информации о своей профессиональной деятельности на сайте организации.
Иные функциональные обязанности могут быть определены в учредительных документах такой некоммерческой структуры. Порядок организации ее деятельности определяется законами РФ.
Если при проведении капитального ремонта конкретного многоквартирного дома средств недостаточно – нехватка компенсируется за счет финансов иного объекта недвижимости. При этом такая возможность может быть ограничена местом расположения зданий. Денежные средства также могут быть привлечены из муниципальной казны за счет будущих взносов.
Региональный оператор может выступать в качестве уполномоченного органа на проведение мониторинга состояния зданий. В некоторых случаях в лице заказчика строительных услуг законом допускается участие муниципального органа по субъектам Федерации или отдельным городам (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург).
Формирование фонда капремонта на счете регоператора
Фонд регионального оператора формируется за счет взносов владельцев недвижимости многоквартирного дома, средств учредителя такой организации и субсидий из муниципального органа . Порядок образования денежного капитала для отдельной структуры регламентирован ее учредительным документом.
Регоператор при создании фонда может открыть спецсчет на свое имя, на который будут перечислены средства. Такое действие исполняется ввиду волеизъявления собственников жилых помещений. Финансовые операции некоммерческой организации должны быть прозрачны. Управляющий орган структуры публикует необходимую отчетность и копии документов на своем официальном сайте, а также доносит нужные сведения для заинтересованной стороны при ее обращении.
По случаю проведения капремонта регоператор обязан:
- Уведомить жильцов подотчетной недвижимости о начале проведения ремонтных работ.
- Подготовить необходимую проектную документацию.
- Заключать соответствующие договоры с подрядной организацией на оказание строительных и реставрационных работ.
- Осуществлять над исполнением задачи.
- Производить приемку объекта недвижимости.
Владельцы недвижимости при формировании единого фонда обязаны: - Платить по обязательствам путем ежемесячных взносов и представлять квитанции в управляющий орган регоператора.
- Участвовать в организации собрания собственников.
- Принимать решения по поводу проведения капитального ремонта.
- Запрашивать необходимые сведения о реализации программы.
Если был проведен досрочный ремонт недвижимости без использования средств муниципалитета и регоператора (на деньги из взносов жильцов), и это мероприятие не было запланировано в качестве капитального ремонта – величина потраченных финансов будет засчитана в качестве будущих восстановительных работ.
Регоператор – владелец спецсчета
Регоператор не может отказать в открытии спецсчета, если такое было принято на общем собрании собственников многоквартирного дома. При несвоевременной подаче протокола владельцев недвижимости некоммерческая организация может приостановить делопроизводство до момента исправления нарушений.
Счет регионального оператора может быть открыт в банке или ином финансовом учреждении, аккредитованном в России, чей суммарный капитал составляет не менее 20 млрд. рублей . Перечень таких организаций публикуется на официальном портале Центробанка России. Выбор кредитной организации для открытия спецсчета осуществляется на конкурсной основе.
Заключение
Региональный оператор – некоммерческая организация, создаваемая для осуществления контроля за надлежащим состоянием жилищных объектов. Основные моменты деятельности такой структуры:
- Руководитель назначается исполнительным органом субъекта Федерации.
- Деятельность за счет взносов владельцев подотчетной недвижимости, субсидий муниципалитета и аккумулированных средств.
- Фонд капитального ремонта формируется на спецсчете организации по решению собственников недвижимости.
- Возмещение ущерба владельцам жилья происходит в соответствии с гражданским законодательством.
Наиболее популярный вопрос и ответ на него по деятельности регионального оператора
Вопрос : Здравствуйте. Меня зовут Николай. Для чего создается региональный оператор?
Ответ : Здравствуйте, Николай. Согласно регоператор создается для организации и проведения капитального и периодического ремонтов объектов жилой недвижимости.
Кто может получить льготы на уплату за капремонт?
Право на компенсацию расходов на оплату взносов на капитальный ремонт имеют следующие категории граждан:
Герои СССР, РФ, полные кавалеры ордена Славы; Герои социалистического труда, Герои труда РФ, полные кавалеры ордена трудовой славы; ветераны труда и ветераны военной службы; инвалиды войны, участники Великой отечественной войны и их семьи; лица, награжденные знаком "Жителю блокадного Ленинграда", признанные инвалидами; несовершеннолетние узники концлагерей; члены семей военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей; граждане, пострадавшие от политических репрессий; ветераны боевых действий и их семьи; труженики тыла; дети-сироты; граждане, подвергшиеся воздействию радиации, и их семьи.
Стоит обратить внимание, что компенсация предоставляется гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, в том числе взноса на капитальный ремонт, или при заключении и (или) выполнении гражданами соглашений по ее погашению.
Кроме того, в большинстве регионов установлена компенсация расходов по уплате взноса на капитальный ремонт для пенсионеров:
Достигших возраста 70 лет - в размере 50% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий);
Достигших возраста 80 лет - в размере 100% (от регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий).
Данный перечень может быть расширен по решению субъекта РФ и муниципалитетов.
Так, 72 региона уже приняли закон, предусматривающий предоставление компенсации расходов на уплату взноса. В 13-ти документ находится в стадии разработки.
В текущем году в России предполагается израсходовать на капитальный ремонт 175 миллиардов рублей, отремонтировать 45 тысяч жилых домов.
Всего в региональные программы капремонта включены 745 тысяч домов.
А где можно узнать, какие регоператоры имеются в том или ином регионе?
В каждом субъекте создан один регопертор, хотя законодательно и предусмотрена возможность создания нескольких.
Информацию регоператоре в конкретном регионе можно узнать в местной администрации, в том числе не их сайтах. Кроме того, все регоператоры информационно открыты, регулярно в местных СМИ они публикуют информацию о себе и проделанной работе.
Кто может выбрать счет регионального оператора?
Формирование фонда капитального ремонта доступно для всех на счете регионального оператора - на основании решения собственников помещения или если собственниками не принято или не реализовано решение о способе формирования фонда капитального ремонта.
Как проконтролировать, что собранные средства используются по целевому назначению?
По расходованию средства на специальном счете банк осуществляет перечисление денег только при предоставлении владельцем спецсчета предусмотренных законом документов. То есть, до того, как будут проведены работы и подписаны нужные документы, деньги не будут перечислены со счета банка подрядчику. Также по требованию любого собственника банк предоставит выписку по всем операциям.
Каждый регоператор ведет учет средств, поступающих от собственников и ежеквартально размещает отчет на своем официальном сайте по формам, которые утверждены Минстроем России. Каждый собственник может ознакомиться с отчетом и узнать размер накоплений по его дому выяснить - заимствовались ли деньги его многоквартирного дома на ремонт других домов, размещались ли на депозитах, либо наоборот, на ремонт его дома привлекались кредитные средства.
Какая предусмотрена юридическая ответственность за сбор средств по обеим схемам?
Жилищным кодексом предусмотрена обязанность по сбору средств на капитальный ремонт.
Капитальный ремонт - очень дорогостоящее мероприятие, оплатить которое разом невозможно. Чтобы обновить текущую крышу стандартной пятиэтажки, придется потратить около полутора миллионов рублей. Замена лифта стоит около двух миллионов. Поэтому здесь есть один выход - копить, причем копить долго.
Кто будет отвечать за распоряжение средствами спецсчета, если дом управляется ТСЖ?
За распоряжение средств в этом случае будут отвечать собственники. ТСЖ - лишь номинальный владелец счета. За целевое расходование средств со спецсчета отвечает кредитная организация.
Распоряжение средствами на общем счете относится к компетенции общего собрания, конечно в рамках их целевого использования. Кредитная организация на своем уровне также отслеживает, чтобы средства расходовались именно на цели капитального ремонта. Таким образом, за распоряжение средств отвечают все собственники, решение по расходованию средств принимается на собрании собственников дома, которое потом ретранслируется ТСЖ.
Могут ли собственники изменить способ формирования фонда и как?
Передумать никогда не поздно - собственники в любой момент могут открыть свой спецсчет и перевести накопления на него. Теперь для это нужно половину и еще один голос в пользу принятия решения, а не две трети, как это было раньше.
Кто может стать владельцем специального счета?
Владельцем специального счета может быть региональный оператор, ТСЖ, жилищный кооператив или управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Физическое лицо (конкретный человек) не может стать владельцем спецсчета.
В какой валюте можно открывать спецсчет?
Специальный счет открывается в рублях.
Как оплачиваются взносы на капремонт через регионального оператора, а как на спецсчет?
И в том и в другом случае взносы на капитальный ремонт оплачиваются через квитанции, которые собственники получают ежемесячно. После оплаты квитанции взноса на капремонт, средства попадают либо на спецсчет, либо на счет регоператора, открытый им для формирования фондов капремонта. На эти средства оператор организует и проводит ремонты по утвержденному краткосрочному плану на территории конкретного субъекта.
В чем особенности/преимущества каждого способа?
Общий счет (счет регоператора), безусловно, удобен для собственников домов, которым уже вскоре может потребоваться капитальный ремонт. Региональная программа капитального ремонта устанавливает очередность проведения капремонта во всех многоквартирных домах того или иного региона. Таким образом, дом может быть отремонтирован еще до того, как его жильцы соберут нужную сумму. Программа формируется на основании предложений местных администраций и, конечно, состояния домов. Каждый житель региона может ознакомиться с ней на официальном сайте регионального оператора.
Средства, которые уплачивают собственники регоператору, идут исключительно на проведение капремонтов. Даже содержание регоператора осуществляется за счет средств бюджетов субъектов - ни одна копейка из платежей граждан не будет потрачена ни на что, кроме ремонта.
Что касается спецсчета, его главное преимущество - это возможность самостоятельно управлять содержанием своего дома. Собственники сами решают, как копить и тратить деньги какие работы производить и в какие сроки.
На специальном счете собираются средства собственников одного конкретного дома. Собственники самостоятельно распоряжаются этими средствами - они вправе принять решение о проведении ремонта в более ранние сроки, конечно, при условии, что средств на специальном счете достаточно для финансирования работ или выбраны другие способы финансирования.
При рациональном подходе и ответственном отношении всех жильцов формирование фонда на специальных счетах дает заметный результат даже в течение небольшого срока. Есть примеры, когда жильцы менее чем за год собирают нужную сумму и проводят капремонт в своем доме.
Например, собственники многоквартирного дома (79 квартир) в Чите капитальный ремонт в 2015 году проводили самостоятельно, открыв годом ранее спецсчет. "Как только вышел закон о капитальном ремонте, мы обратились к жильцам с предложением открыть спецсчет и копить на ремонт самостоятельно. Поначалу люди платили мало. Обзванивала все квартиры, развешивала объявления в подъездах, проводила собрания. Накопили определенную сумму и решили закрыть самый проблемный вопрос - заменить гнилые трубы горячего водоснабжения в подвале. Нашли компанию, которая все быстро сделала", - рассказала жительница дома.
"Теперь, - добавила она, - планируем заменить теплоузел, проект уже есть. Еще нам необходимо отремонтировать лифты - через два года они встанут. И в этой части нужна поддержка государства, ведь даже при стопроцентной собираемости копить на них придется десять лет".
Даже если граждане занимаются формированием фонда самостоятельно, они всегда могут обратиться консультационной поддержкой к регоператору. Так, в Астраханской области люди активно проводят капитальный ремонт за счет взносов собственников, аккумулирующихся на специальных счетах. Граждане спрашивают у регоператора, как оформить документы, какие требования предъявлять подрядчикам, как правильно составить и оформить договоры с подрядными организациями.
Чаще всего на собранные деньги собственники меняют оконные блоки в подъездах, ремонтируют сами подъезды.
Но есть случаи, когда собственники желают провести более масштабные работы - отремонтировать систему водоснабжения, электроснабжения, кровли, отмостки здания. При недостаточном объеме средств на специальных счетах, собственники принимают решение об утверждении иных источников финансирования: взносы в ТСЖ, в УК, собственные средства.
Размер взноса на капремонт в Астраханской области составляет 4 рубля с 1 квадратного метра площади помещения. Так, например, в многоквартирном доме из 99 квартир общей площадью 5345,7 квадратных метров был провел капитальный ремонт кровли, стоимость 450 тысяч рублей. Собственники помещений этого дома накапливали денежные средства на своем специальном счете на ремонт кровли в течение года, с ноября 2014 года.
Как выбрать способ формирования фонда капитального ремонта?
Существуют два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома: на специальном счете или на счете (счетах) регионального оператора.
Для того чтобы оформить спецсчет на дом, собственники должны принять соответствующее решение на общем собрании. Там же им нужно определить размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть меньше минимального размера взноса, установленного в субъекте, владельца специального счета, и кредитную организацию, в которой он будет открыт. При этом важно, чтобы кредитная организация соответствовала требованиям по надежности, предусмотренных в жилищном кодексе.
Собственники квартир в каждом доме самостоятельно принимают решение - как копить деньги на капитальный ремонт, причем Минстрой России рекомендует открыть спецсчет своего дома. Так вы сможете самостоятельно принимать решение - как собирать и тратить деньги. Но, если жильцы не хотят участвовать в управлении собственным домом, государство берет организационную часть на себя. Деньги будут перечисляться на счет регионального оператора, который отвечает за ремонт домов в регионе.
Что входит в перечень услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома?
Перечень работ по капитальному ремонту установлен Жилищным кодексом и включает ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт; ремонт крыши; ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; ремонт фасада и ремонт фундамента многоквартирного дома. Могут выполняться как отдельные виды работ, так и комплексный ремонт.
Собственники могут принять решение увеличить размер взноса и, таким образом, расширить перечень работ, который можно провести по капитальному ремонту, в том числе, повышая энергоэффективность дома и, таким образом, снижая свои расходы на коммунальные ресурсы.
- Что такое фонд капитального ремонта общего имущества?
Фонд капитального ремонта - аккумулируемые в специальном порядке финансовые средства, которые формируются из взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете.
- Виды способов формирования фонда капитального ремонта?
Жилищный Кодекс Российской Федерации еще в декабре 2013 года возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность формирования фондов капитального ремонта общего имущества. Сейчас в Челябинской области началась активная фаза реализации этого положения кодекса.
При этом Жилищный Кодекс в статье 170, часть 3 определил, что собственники могут сформировать фонд капитального ремонта многоквартирного дома всего двумя способами.
Первый из них, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);
Второй предусмотренный способ, - это перечисление взносов на капитальный ремонт на счет Регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении Регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора).
А выбирать их надо потому, что право выбора способа формирования фонда капитального ремонта принадлежит исключительно собственникам помещений в многоквартирном доме. Так трактует Жилищный Кодекс РФ.
- Что такое специальный счет?
Специальный счет - счет, открытый в кредитной организации, денежные средства на котором сформированы за счет взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме, процентов, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт, и начисленных кредитной организацией процентов за пользование денежными средствами, находящимися на счете, и предназначенный для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
- Счет у Регионального оператора или «общий котел»?
Это аккумулирование взносов собственников на капитальный ремонт на счете Регионального оператора. На счет Регионального оператора поступают средства со всех домов Челябинской, которые решили накапливать средства в «общем котле». С общего счета, деньги, накопленные всеми домами, Региональный оператор тратит на капитальный ремонт этих домов, согласно очередности, но в рамках одного муниципального образования. Это значит, что например, средства накопленные собственниками города Златоуста, не могут быть потрачены на капремонты в городе Челябинске и т.д.
Общий котел подходит для всех домов, но прежде всего старых, ремонт которым требуется в первую очередь, а жители не в состоянии собрать сразу крупную сумму или привлечь заемные средства.
- Кто контролирует расход средств из «общего котла»?
За расходованием средств из «общего котла», за прозрачностью деятельности Регионального оператора следит попечительский совет Регионального оператора, куда входят представители органов власти, законодательного собрания, общественности. Закон защищает деньги от нецелевого использования и возможных злоупотреблений.
Но даже если вдруг подобное случится, субсидиарную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение Региональным оператором обязательств перед собственниками несет Правительство Челябинской области.
- В чем разница между способами формирования фонда капитального ремонта?
Если деньги будут копиться на счете Регионального оператора, то обязанность сбора средств и проведения капремонта ложатся на Регионального оператора, а это начисление платы, выставление квитанций, сбор средств, контроль перечислений взносов собственниками каждой квартиры, заказ и подготовка проектно-сметной документации, выбор подрядчиков по конкурсу, заключение с ними договоров, уведомление собственников за шесть месяцев до начала капремонта и контроль самого капремонта.
Если собственники выбирают специальный счет дома, всей организацией процесса им нужно заниматься самостоятельно либо с привлечением профильных организаций.
- Может ли быть владельцем спец. счета управляющая организация?
Если дом находится в управлении Управляющей компании собственники жилья могут выбрать способ накопления средств на капитальный ремонт - специальный счет. В этом случае владельцем спецсчета, до конца 2014 года, будет Региональный оператор. Соответственно и открывать данный специальный счет будет Региональный оператор. Управляющая организация согласно законодательству не может быть владельцем специального счета для накопления средств на капремонт дома. А значит – открывать спецсчет не имеет права. Совет дома также не может быть владельцем специального счета. Это не юридическое лицо.
С 1 января 2015 года в силу вступают поправки в Жилищный кодекс РФ, согласно которым в случае управления многоквартирным домом Управляющей организацией собственники помещений могут выбрать владельцем спецсчета Управляющую компанию, но не ранее 1 января 2015 года. В данном случае собственники МКД, желающие сменить владельца спецсчета, должны собрать собрание собственников, на котором примут решение о смене владельца, отдадут протокол собрания Региональному оператору и в течении 1 месяца владелец спецсчета будет изменен.
- Кто может быть владельцем специального счета?
Владелец специального счета – юридическое лицо, на имя которого открыт специальный счет:
1. Товарищества собственников жилья (ТСЖ);
2. Жилищные кооперативы (ЖК, ЖСК);
3. Специализированные потребительские кооперативы;
4. Региональный оператор (в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе Регионального оператора в качестве владельца специального счета:
5. С 1 января 2015 года владельцем специального счета могут быть Управляющие организации.
Может ли быть владельцем специального счета на капитальный ремонт Жилищный кооператив, управляющий не одним, а тремя многоквартирными домами? ЖК РФ на этот счет не дает конкретных указаний, как по ТСЖ.
В ЖК РФ не установлены ограничения для жилищного кооператива в части открытия специальных счетов нескольким МКД, управление которыми осуществляется таким ЖК.
При этом собственники помещений в многоквартирном доме вправе осуществлять формирование фонда капремонта только на одном спецсчете. На специальном счете могут аккумулироваться средства фонда капремонта только в одном многоквартирном доме.
Таким образом, в случае принятия собственниками решения о формировании фонда капремонта на специальном счете и выборе в качестве владельца такого счета жилищного кооператива, то жилищный кооператив открывает отдельный специальный счет для каждого многоквартирного дома.
- Какой банк может открыть спецсчет для конкретного дома? Как и где это можно узнать?
Не каждое кредитное учреждение в стране может открывать спецсчета для формирования фонда капремонта. Согласно Жилищного кодекса РФ Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 миллиардов рублей. Центральный банк Российской Федерации ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, на своем официальном сайте в сети «Интернет».
- Может ли банк предложить собственникам дополнительный доход от накоплений на спецсчете?
Банки могут предлагать собственникам жилья дополнительный источник формирования фонда капитального ремонта за счет начисления процентов на остатки денежных средств на специальном счете, например:
- начисление процентов на неснижаемый остаток средств на счете (в дополнительном соглашении фиксируются сумма, срок размещения, процентная ставка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно или в конце срока);
- начисление процентов на среднемесячные остатки на счете (в дополнительном соглашении фиксируется минимальный среднемесячный остаток, процентная ставка зависит от суммы фактического среднемесячного остатка, периодичность выплаты процентов – ежемесячно).
Будет ли списание комиссионного вознаграждения осуществляться за счет средств фонда капитального ремонта? Если нет – то из каких средств?
Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по зачислению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с частью 1 статьи 177 ЖК РФ по специальному счету могут совершаться, в том числе операции по начислению процентов за пользование денежными средствами и списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета.
Уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт.
Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например, средства фонда капремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами
- Какие нужны документы для перечисления средств со специального счета?
Статьей 177 Жилищного кодекса РФ установлено, что:
Операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию владельца специального счета в адрес лиц, оказывающих услуги и (или) выполняющих работы по капитальному ремонту, при предоставлении:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
2) договора об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту;
3) акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по указанному договору. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса в размере не более чем 30 % от стоимости услуг и (или) работ по договору.
Операции по списанию со специального счета денежных средств в счет возврата кредитов, займов и на уплату процентов по кредитам, займам, полученным на проведение капитального ремонта, могут осуществляться банком по распоряжению владельца специального счета на основании:
1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора, договора займа с банком, займодавцем с указанием банка, займодавца, суммы и цели кредита, займа;
2) кредитного договора, договора займа.
Если собственники помещений в многоквартирном доме выбирают в качестве владельца специального счета Регионального оператора, то кто будет выбирать банк, в котором будет открыт данный счет? Собственники смогут иметь влияние на выбор банка (процент ставки и т.д.) или все решит за них Региональный оператор?
Согласно части 4 статьи 170 ЖК РФ в случае, если собственники выбрали способ формирования фонда капитального ремонта на специальном счете, кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет, должна быть определена решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Если владельцем спецсчета определен Региональный оператор, выбранная собственниками помещений в многоквартирном доме кредитная организация должна осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта РФ. В случае, если собственники не выбрали кредитную организацию, в которой будет открыт спецсчет, или эта кредитная организация не соответствует установленным ЖК РФ требованиям, вопрос о выборе кредитной организации считается переданным на усмотрение Регионального оператора.
Может ли собственник помещения в многоквартирном доме получить информацию о состоянии фонда капитального ремонта, сформированного на счете Регионального оператора?
По запросу собственника помещений в многоквартирном доме, лица, ответственного за управление этим многоквартирным домом (ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива, управляющей организации), и лица, наделенного соответствующими полномочиями при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом многоквартирном доме, Региональный оператор предоставляет сведения о:
размере начисленных и уплаченных взносов на капитальный ремонт каждым собственником помещения в многоквартирном доме, задолженности по их оплате, а также размере уплаченных процентов;
размере средств, направленных Региональным оператором на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе размере предоставленной рассрочки оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
размере задолженности за оказанные услуги и (или)выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
- Как будет производиться учет фонда капитального ремонта на счете Регионального оператора?
Такой учет ведется отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме. Также формируется и адресный баланс дома.
- Может ли специальный счет ТСЖ быть депозитным?
Специальный счет, открытый для формирования фонда капитального ремонта, предназначен исключительно для проведения операций по за¬числению и списанию денежных средств, связанных с формированием и использованием фонда капитального ремонта общего имущества соб¬ственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно к спецсчетам Жилищным кодексом РФ предъявляются особые требования по сохранности средств, расходованию средств, предоставлению информации по счету, поэтому взносы на капитальный ремонт не могут размещаться на банковских счетах с иным назначением.
- Можно ли изменить способ накопления взносов на капитальный ремонт?
Способ формирования фонда капремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Решение о прекращении формирования фонда капремонта на счете Регионального оператора и формировании этого фонда на специальном счете вступает в силу через два года после его направления Региональному оператору.
В свою очередь решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда на счете Регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления этого решения владельцу специального счета.
Договор специального счета с кредитной организацией (банком) может быть расторгнут по заявлению владельца специального счета при наличии оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, о замене владельца специального счета или кредитной организации при условии отсутствия непогашенной задолженности по полученному в этой кредитной организации кредиту на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
При этом остаток денежных средств, при закрытии специального счета, перечисляется по заявлению владельца специального счета:
на счет Регионального оператора, в случае, изменения способа формирования фонда капремонта;
на другой специальный счет в случае замены владельца специального счета или кредитной организации на основании решения общего собрания собственников помещений в соответствующем МКД.
Владелец специального счета обязан подать заявление в банк о расторжении договора специального счета и перечислении остатка денежных средств, в течение десяти дней после получения решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если в этот срок, владельцем специального счета, не расторгнут договор специального счета, либо не подано заявление о перечислении остатка средств, находящихся на специальном счете, любой собственник помещения в многоквартирном доме, или Региональный оператор (в случае, если собственниками принято решение об уплате взносов на счет Регионального оператора), вправе обратиться в суд с заявлением о взыскании средств, находящихся на специальном счете этого многоквартирного дома, с перечислением их на другой специальный счет или на счет Регионального оператора.
Если собственники сначала решили копить деньги на капремонт на счете Регоператора, а со временем захотели перейти на спецсчет, сохранятся ли их средства?
Деньги сохранятся. Допустим, в 2017 г. собственники приняли решение перейти на спецсчет, до этого два года копили на счете Регионального оператора. Все деньги, которые перечислили собственники, вернут, - переведут на спецсчет. При смене счета Регионального оператора на специальный счет, Региональный оператор перечислит накопленные средства через два года. Отсрочка предусмотрена законом для того, чтобы не возникло проблем с финансированием капремонта других домов, у Регоператора счет коллективный, и деньги работают, а не лежат в банке. Кроме средств, Регоператор также передаст собственникам реестр собственников с «историей платежей» сформированной в отношении каждого собственника.
- Обратный вариант: со специального счета к Региональному оператору?
Если организация, которую наняли собственники, не ведет должным образом претензионную работу, т.е. не предпринимает попыток взыскать накопившуюся задолженность, это не понравится добросовестным собственникам. Они будут понимать, что деньги на капремонт не копятся в тех объемах, в которых должны. Можно заключить договор с другой компанией. Но есть еще один путь: со специального счета можно перейти к Региональному оператору. Причиной также может стать большое количество должников. Может возникнуть ситуация, при которой ими просто некому будет заниматься. Региональный оператор выполняет эту задачу. В данном случае перевод средств осуществляется в течение месяца со дня оформления всех необходимых документов.
- Можно ли менять владельца специального счета?
Такой вариант тоже предусмотрен. Если организация, которую выбрали собственники изначально, в качестве владельца счета не устраивает, можно изменить свое решение. Причины могут быть разные. Например, ТСЖ или ЖСК ликвидируется. Или другой пример: с 1 января 2015 года владельцем специального счета может быть управляющая компания. Если она осуществляет формирование фонда капитального ремонта: начисление взносов, формирование и доставку квитанций, претензионную работу, то конечно логично и удобно, чтобы она осуществляла и взаимодействие с банком.
Необходимо учитывать обстоятельства:
Первое: все рассматриваемые варианты оформляются протоколом общего собрания собственников.
Второе: они реализуемы в случае отсутствия задолженности перед подрядчиком за произведенные работы или перед банком за кредиты, которые собственники привлекали для производства работ.
А если люди выбрали специальный счет, владельцем которой будет управляющая компания или ТСЖ, кто будет доплачивать этим организациям за дополнительную нагрузку?
Главная особенность специального счета, это то, что собственность владельцев помещения – фонд капитального ремонта, никому не доверяется. Фонд капремонта принадлежит собственникам! А свою собственность мы всегда содержим сами. Для Управляющих организаций это будет дополнительная нагрузка, им придется нанимать отдельного бухгалтера, так как надо будет печатать и распространять квитанции, данная услуга стоит дополнительных денег. Плюс еще нужна сформированная база данных. Но для Управляющих компаний это знакомая работа. Оцениваются эти услуги в размере 6-8% от суммы уплаченных взносов. А для ТСЖ или ЖСК этот вопрос вообще не стоит, - они давно на самообеспечении.
Каким образом средства фонда капитального ремонта, формирующегося на специальном счете, защищены в случае банкротства банка, отзыва у банка лицензии?
В соответствии с частью 2 статьи 176 Жилищного кодекса РФ специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем двадцать миллиардов рублей.
Данной нормой законодатель минимизировал риски потери средств фонда капитального ремонта, формирующегося на специальных счетах.